Perspectief grondexploitatie
Met het Perspectief 2020 wordt verantwoording afgelegd over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan het grondbeleid en de doelstelling van de grondexploitaties.
Hiervoor is naast het verwachte resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties, bepaald welke risico’s op deze complexen worden gelopen.
Aan de hand van de stand van de algemene reserve, voorzieningen, claims en de exploitatieresultaten van de gronden in exploitatie wordt de vermogenspositie (aanwezig weerstandsvermogen) bepaald. Het aanwezige en toekomstige vermogen wordt afgezet tegen het gewenste weerstandsvermogen om zodoende te kunnen bepalen hoe de grondexploitatie ervoor staat.
Weerstandsvermogen
De stand van de reserves, voorzieningen en claims gecorrigeerd met de exploitatieresultaten en de exploitatierisico’s geeft het toekomstig weerstandsvermogen van de grondexploitaties weer.
Vorig jaar was de stand van het toekomstig weerstandsvermogen € 15,6 miljoen. Het huidig toekomstig weerstandsvermogen van € 13,0 miljoen ligt boven het gewenste niveau van € 5,8 miljoen (vorig jaar € 6,1 miljoen).
Het gewenste weerstandsvermogen is per ultimo 2019 becijferd op € 5,8 miljoen. Deze is opgebouwd uit 3 jaar rentelasten over de laatst bekende boekwaarde en een component herontwikkelingskosten zijnde 75% van de personeelslasten voor een periode van 3 jaar.
Jaarrekening 2019 / Perspectiefnota 1-1-2020 | |||
Verwacht resultaat grondexploitaties (zie 3.3.2) | |||
woningbouw | -729.761 | ||
bedrijventerreinen | 398.781 | ||
bijzondere bebouwing | 5.996.695 | ||
Resultaat exploitaties | A | 5.665.715 | 5.665.715 |
Risico's | |||
algeheel exploitatierisico's bij 0,5% minder opbrengstenstijging | -900.000 | ||
afzetrisico stagnatie woningbouw (3 jaar - 10%) | 0 | ||
risico geen opbrengstenstijging woningbouw 10 jaar | -2.900.000 | ||
risico algehele korting van 5% op woningbouw | -1.300.000 | ||
beheersmaatregel risico 20% van de opbrengsten > 10 jaar | -1.000.000 | ||
-6.100.000 | |||
projectgebonden risico's | -350.000 | ||
Subtotaal | B | -6.450.000 | -6.450.000 |
Totaalstand exploitaties | -784.285 | ||
Reserves, voorzieningen en claims | |||
algemene reserve grex 1-1-2019 (inclusief rente 2019) | 0 | ||
resultaat grondexploitatie 2019 (na toepassing POC-methode) | -2.319.746 | ||
bestemmingsreserve niet afgesloten exploitaties (POC) | 2.319.746 | ||
resultaat voor dotatie | 0 | ||
dotatie resultaat algemene reserve AD* | 0 | ||
Stand algemene reserve per 31-12-2019 | 0 | ||
bestemmingreserves | 5.455.164 | ||
voorzieningen bouwgrondexploitatie | 2.610.039 | ||
risicovoorziening Poort van Dronten 1e fase > 10 jaar | 5.971.728 | ||
Aanwezige vermogen per 31-12-2018 | 14.036.931 | ||
claims op algemene reserve | 0 | ||
claims op bestemmingsreserve | -258.483 | ||
Subtotaal | C | 13.778.448 | 13.778.448 |
Toekomstig weerstandsvermogen | A+B+C | 12.994.163 | |
Gewenst weerstandsvermogen | 5.761.000 | ||
Saldo (voor resultaatbestemming) | 7.233.163 | ||
* onder voorbehoud raadsbesluit |
Resultaat
De gezamenlijke grondexploitaties geven een gecalculeerd geprognosticeerd toekomstig
positief resultaat te zien van circa € 5,6 miljoen. Dit is een kleine verbetering van € 0,1 miljoen ten opzichte van het opgerente (disconteringsvoet 2%) resultaat van 2019 naar startwaarde 1-1-2020.
Het behalen van dit verwachte resultaat is uiteraard afhankelijk van veel factoren zoals de verwachte economische ontwikkelingen.
De exploitaties, welke door derden geëxploiteerd worden, zijn hierin niet inbegrepen. Bijvoorbeeld het bedrijventerrein Oldebroekerweg 2e fase in Biddinghuizen en het particuliere deel Poort van Dronten 2e fase (ontwikkeling Staay Food Group).
Complex | Boekwaarde 31-12-2019 | Nog te realiseren | Resultaat op Startwaarde (2020) | Status | |
Kosten | Opbrengsten | ||||
Woningbouw | 2.851.608 | 20.237.048 | 22.625.913 | -729.761 | tekort |
Bedrijventerreinen | 16.206.735 | 5.117.174 | 22.663.338 | 398.781 | overschot |
Bijzondere bebouwing | 7.651.532 | 3.240.020 | 17.019.881 | 5.996.695 | overschot |
Totaal | 26.709.875 | 28.594.242 | 62.309.132 | 5.665.715 | overschot |
De startwaarde is de resultante van de boekwaarde, nog te maken kosten en opbrengsten gecorrigeerd met de inflatie en rente-invloeden contant gemaakt naar 1-1-2020 | |||||
Risico’s
Om de risico’s die het exploiteren van gronden met zich meebrengen te kunnen opvangen, dient bij de huidige stand van de grondexploitaties een buffer aanwezig te zijn van € 6,45 miljoen, bestaande uit € 6,1 miljoen. algehele exploitatierisico’s en € 0,35 miljoen projectgebonden risico’s.
Voorzieningen en reserves
Ten behoeve van de grondexploitaties welke een tekort vertonen, dient een voorziening getroffen te worden. Op basis van deze Perspectiefnota worden de te treffen voorzieningen per 1-1-2020 verlaagd met € 0,84 miljoen tot € 8,6 miljoen. Hierin is € 6,0 miljoen opgenomen als verliesvoorziening als beheersmaatregel voor de uitgifte fasering van langer dan 10 jaar voor de Poort van Dronten 1e fase.
Omdat er zich onzekerheden kunnen voordoen is in 2017 een nieuwe reserve gevormd Bestemmingsreserve Niet afgesloten exploitaties POC. Dit om eerder genomen ten onrechte POC winsten van eerdere jaren te kunnen opvangen.
In 2019 is ten laste van deze reserve een bedrag van € 2,3 miljoen gebracht. Dit jaar wordt een reserve Ontwikkeling Hanzekwartier toegevoegd waarbij de tussentijdse winst van de grondexploitatie Scholenzone wordt ingebracht. In 2012 is dit door de raad bij de vaststelling van de grondexploitatie 123 Scholenzone-HZ besloten. Bij de aanbieding van deze jaarrekening is hiervoor een apart beslispunt opgenomen.
In onderstaande tabel is de specificatie weergegeven:
Voorzieningen GREX | Stand 01-01-2019 | Benodigd 31-12-2019 | Discontovoet 2,00% | Mutaties 2019 | Stand per 31-12-2019 | Totaal |
Voorziening ECU | ||||||
Voorziening de Gilden complex 032 (2e fase) | ||||||
Voorziening De West kantoorvilla's complex 115 | -4.462 | -89 | -4.551 | 0 | ||
Voorziening Havenkade-HZ 127 | -231.994 | -678.196 | -4.640 | 441.562 | -678.196 | |
Voorziening De Poort van Dronten 161 | -6.280.504 | -5.971.728 | -125.610 | -434.386 | -5.971.728 | |
Voorziening De Graafschap 1e fase 231 | -1.939.773 | -1.931.843 | -38.795 | -46.725 | -1.931.843 | |
Voorziening De Voor 240 | -40.661 | -813 | -41.474 | 0 | ||
Totaal | -8.497.394 | -8.581.767 | -169.948 | -85.575 | -8.581.767 | -8.581.767 |
Bestemmingsreserves GREX | Stand 01-01-2019 | Benodigd 31-12-2019 | Discontovoet 2,00% | Mutaties 2019 | Stand per 31-12-2019 | Totaal |
Bestemmingsreserve MFG Swifterbant/Biddinghuizen | -258.483 | -258.483 | ||||
Bestemmingsreserve Niet afgesloten exploitaties (POC) | -4.221.203 | 2.319.746 | -1.901.457 | |||
Bestemmingsreserve Ontwikkeling Hanzekwartier | 0 | -1.665.024 | -1.665.024 | |||
Bestemmingsreserve Financiële buffer GREX het Palet | -1.630.200 | -1.630.200 | ||||
Totaal | -6.109.886 | 0 | 0 | 654.722 | -5.455.164 | -5.455.164 |