Paragraaf grondbeleid

Ten aanzien van de planontwikkeling heeft de focus in 2019 gelegen op de verdere uitwerking van de plannen De Gilden (Het Palet), De Graafschap, De Voor, Bloemenzoom, Het Hanzekwartier (Scholenzone en Havenkade) en de Poort van Dronten fase 1 en 2.
De uitvoeringsactiviteiten zijn vooral gericht geweest op De Gilden (bouwrijp maken en afwerking openbare ruimte Het Palet), De Graafschap 1^e fase, Bloemenzoom, Kantoorvilla’s De West en de Poort van Dronten. Het verloop van alle uitgaven en opbrengsten is opgenomen in de “Staat van boekwaarden grondexploitatie”.

Per 1 januari 2016 is de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) gewijzigd. De commissie BBV heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties aangescherpt. Aanleiding voor deze verscherping betreft de invoering van de Vennootschapsbelasting (VpB), het creëren van een meer zuivere toerekening van kosten, het vergroten van transparantie, eenduidigheid, en vergelijkbaarheid. De commissie heeft na 2016 hiervoor een viertal notities geschreven: notitie Grondexploitaties 2016, notitie Faciliterend Grondbeleid 2016 en in maart 2018 een toelichting op de tussentijdse winstneming middel de POC- methode. In juli 2019 is er alsnog een gewijzigde notitie (Grondbeleid in begroting en jaarstukken) verschenen met daarin onder andere opgenomen hoe de POC winst alsmede de rente moet worden berekend.

Op 24 november 2016 heeft de raad een besluit genomen inzake de toepassing van de gewijzigde regelgeving BBV. De wijzigingen door het toepassen van de gewijzigde regelgeving zijn verwerkt in de grondexploitaties en in de administratie. Naar aanleiding van de accountantscontrole 2016 is voor de Poort van Dronten 1e fase een extra risicovoorziening, zijnde een vermindering van de opbrengsten na 10 jaar en aanpassing van de parameters, opgenomen als extra beheersmaatregel.  

De voorbereidingskosten zijn per 1 januari 2016 geactiveerd op de balans onder de post Immateriële activa (IMVA). De strategische gronden inclusief opstallen zijn opgenomen als Materiële vaste activa (MVA) op de balans.  

Per saldo is de boekwaarde van alle gronden in 2019 afgenomen met € 9,9 miljoen (inclusief winstneming/afwikkeling van € 0,8 miljoen). In de volgende tabel is dit weergegeven. De aangegeven boekwaarde is de waarde voor vermindering van de voorzieningen.

De complexen Ottoplein (126), De Ark (193), De Voor (240) en Business Zone 1e fase (151) zijn dit jaar afgewikkeld met in totaal een klein positief resultaat van € 0,02 mln.

POC

Gezien de aangescherpte regels inzake winstneming van maart 2018 en juli 2019 door de commissie BBV is vorig jaar een tussentijdse winst berekend met toepassing van de POC-methode van positief € 2,1 miljoen. Voor eerder genomen resultaten dient een correctie van negatief€ 4,1 miljoen worden genomen. Hier dient ook nog een bedrag van € 1.665.024 binnen grondexploitatie Scholenzone gecorrigeerd te worden voor vorming van een reserve Ontwikkeling Hanzekwartier (conform raadsbesluit B11.002029 d.d. 26-1-2012 vaststelling 123 Scholenzone HZ). De POC methode gaat uit van het procentuele gewogen gemiddelde van de gerealiseerde kosten en opbrengsten keer het geprognosticeerde resultaat op eindwaarde. Een deel van dit resultaat wordt bij bestemming gestort in de nieuw gevormde bestemmingsreserve “Niet afgesloten exploitaties”. Dit omdat er zich onzekerheden kunnen voordoen (zie ook notitiegrondexploitaties 2016 commissie BBV paragraaf 5.3). In 2019 is ten laste van deze reserve een bedrag van € 2,3 miljoen gebracht.

De geformuleerde nieuwe beleidsregels, zoals opgenomen in de nota grondbeleid “Grond als basis voor regie” met toepassing van de huidige BBV-voorschriften (inclusief aanvullende notities maart 2018 en juli 2019), zijn nog steeds van toepassing.   
Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar de Staat van boekwaarden 2019 en de toelichtingen.
Onderstaande tabel geeft de berekening van de POC-winst per complex weer alsmede de eerder genoemde afwikkeling van de complexen. Ten aanzien van complex 030 De Gilden hoofdstructuur had in 2019 conform de POC-methode winst genomen moeten worden van maximaal € 696.302. Dit is niet in de jaarrekening 2019 verwerkt, omdat het complex in 2020 definitief wordt afgesloten.

Binnen het project De Havenkade-HZ (8.127) zijn de laatste gronden van 12.733 m² tegen de geactiveerde waarde (materiële vaste activa) van € 0,7 mln. ingebracht.   

In 2019 was een aantal noemenswaardige bestekken in uitvoering:

De grondprijzen worden vastgesteld conform de systematiek en uitgangspunten genoemd in de door het college vastgestelde grondprijzennota. In 2016 en 2017 is onze gebruikte systematiek en gehanteerde uitgangspunten en de daaraan gekoppelde grondprijzen getoetst door 2 adviesbureaus. Een onderzoek voor de te hanteren sociale grondprijzen is in 2018 afgerond en verwerkt in de nieuwe nota voor 2019. Voor 2020 geldt een verlengde periode van verlaagde grondprijzen voor de doelgroep 1-2 persoonshuishoudens. Dit als uitkomst van de rapportage met als doel om woningbouw voor deze doelgroep te stimuleren. In het geactualiseerde collegevoorstel (B19.002735 d.d. 3-12-2019) zijn de wijzigingen verwerkt die zijn besloten door het college na de voorlaatste geactualiseerde versie. Gemiddeld zijn de genoemde prijzen met 1,5% gestegen (verwachte inflatie 2020 uit Macro Economische verkenning 2020).

Binnen de categorie woningbouw heeft in 2019 grondverkoop voor 404 woningen/woonwerk woningen plaats gevonden in de plannen De Gilden 1^e en 2^e fase, Het Palet, De Scholenzone-HZ, De Graafschap, De Voor en Bloemenzoom. De oplevering van de woningen is in het algemeen 1-2 jaar later. In onderstaand tabel is e.e.a. weergegeven zoals gefaseerd in de grondexploitatie.

In de categorie bedrijventerreinen heeft in 2019 grondverkoop van 1,2 ha  plaatsgevonden binnen de complexen Poort van Dronten 1^e fase , Business Zone Delta en Oldebroekerweg.    
De verkopen (exclusief derden) van de afgelopen 10 jaar inzake bedrijventerreinen laten het volgende beeld zien:

Jaarlijks wordt per 1 januari van het jaar alle grondexploitaties op uniforme wijze in beeld gebracht en wordt inzage gegeven in het weerstandsvermogen van de grondexploitaties.

Doordat alle exploitaties in een zelfde uniform rekenschema zijn opgenomen kan eenvoudig een verschillenanalyse met de gegevens van 2019 worden gemaakt. Het meerjarenperspectief is in aanvulling op de jaarrekening een instrument waarmee jaarlijks de grondexploitaties nauwlettend kunnen worden geanalyseerd en aangestuurd.

De totale boekwaarde is in 2019 afgenomen met € 9,9 miljoen van € 36,6 miljoen tot € 26,7 miljoen voor vermindering van getroffen verliesvoorzieningen. Dit komt mede door toepassing van POC-methode voor de tussentijdse winstneming en toename van de grondverkopen.  

Overzicht verschillenanalyse complexen Perspectiefnota 2020 met 2019

In onderstaande tabel is een verdeling gemaakt naar de functies van woningbouw, bedrijventerreinen en bijzondere bebouwing. Verder is per functie een overzicht gegeven van de exploitatieresultaten van de afzonderlijke complexen. Per complex wordt aangegeven wat de boekwaarde, de nog te realiseren kosten en opbrengsten, eindwaarde en startwaarde (01-01-2019) zijn. Behalve de boekwaarde betreft het hier geprognosticeerde waarden. Daarnaast wordt per complex aangegeven wat het verschil is tussen dit jaar (01-01-2020) en vorig jaar (01-01-2019 geïndexeerd met 2% zijnde discontofactor). De opmerkelijke verschillen worden in paragraaf 7.3 nader toegelicht.